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법인의 주택 취득세는 12%가 아니라 13.4%입니다. 그리고 그 13.4%는 개인 3주택자와 소수점까지 같은 숫자입니다. 차이를 만드는 것은 취득세가 아니라 아무도 계산하지 않는 두 개의 부가세목입니다.
① 법인 주택 취득의 실효 부담률은 13.40%입니다. 취득세 12% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 1.0%. 10억원 주택이면 1억 3,400만원이고, “12%”로 안내했다면 1,400만원이 빠진 답입니다.
② 그 13.40%는 개인 3주택자(조정대상지역)의 13.40%와 완전히 같습니다. 법인은 첫 채부터 다주택자와 동일한 세율표에 들어갑니다 — 두 경우 모두 「지방세법」 §13의2①의 같은 계산식(4% + 중과기준세율×400%)을 쓰기 때문입니다. “법인이라서 더 무겁다”가 아니라 “법인이라서 첫 채부터 3주택자다”가 정확한 설명입니다.
③ 두 종류의 중과는 부가세목이 정반대로 반응합니다. 대도시 중과(§13②)에서는 지방교육세가 3배로 뛰고 농특세는 그대로입니다. 법인 주택 중과(§13의2)에서는 지방교육세가 오르지 않고 농특세가 5배가 됩니다. 취득세율만 비교하면 이 구조가 통째로 보이지 않습니다(§5·§6 계산).
④ 국민주택규모 85㎡가 1,000만원을 가릅니다. 85㎡ 이하면 농특세가 비과세라 법인 주택 부담이 13.40%에서 12.40%로 내려갑니다 (농특세법 §4 11호). 가액 요건은 없습니다 — 20억짜리라도 85㎡ 이하면 농특세는 0원입니다.
⑤ “설립 5년”은 기산점도, 예외도 실무가 아는 것과 다릅니다. 설립 이전에 본점용으로 취득한 부동산도 중과 대상이고(시행령 §27③ 전단), 반대로 5년이 안 됐어도 적격분할·기존법인 간 합병이면 중과에서 빠집니다(§27④⑤). “설립 후 5년 지났나”만 물으면 양쪽으로 틀립니다.
상담 현장에서 반복되는 형태를 그대로 옮깁니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득 주체 | 제조업 영위 비상장법인 (서울 소재, 설립 3년차) |
| 취득 물건 | 서울 마포구 상가 건물 — 비주택 |
| 취득가액 | 15억원 (유상 승계취득) |
| 취득 목적 | 사업 확장 — 임대 겸 자가 사용 |
| 사전 안내 | “상가는 비주택이므로 표준세율 4%” → 예상 6,000만원 |
| 실제 고지 | 취득세 8% + 부가세목 → 1억 4,100만원 |
여기서 두 번의 오차가 겹칩니다. 첫째는 세율입니다. 서울은 「수도권정비계획법」 §6의 과밀억제권역이고, 법인 설립 후 5년이 지나지 않았으므로 「지방세법」 §13②1호의 대도시 중과가 적용돼 4%가 아니라 8%입니다. 여기까지가 통상 지적되는 지점입니다.
둘째가 이번 호의 주제입니다. 대도시 중과는 지방교육세를 함께 3배로 올립니다. 표준세율이었다면 600만원이었을 지방교육세가 1,800만원이 됩니다(§151①1호 가목). 그래서 실제 격차는 취득세 차이 6,000만원이 아니라 7,200만원입니다. 취득세만 놓고 상담하면 1,200만원이 설명되지 않은 채로 고지서에 등장합니다.
실무에서 가장 자주 섞이는 지점입니다. 대도시 중과와 법인 주택 중과는 근거 조문·과세 대상·판정 기준이 전부 다릅니다.
| 구분 | 대도시 중과 | 법인 주택 중과 |
|---|---|---|
| 근거 | §13②1호 | §13의2①1호 |
| 대상 | 업무용·비업무용 모든 부동산 | 유상거래로 취득하는 주택 |
| 판정 기준 | 설립·설치·전입 시점과 지역 | 취득 주체가 법인인지 여부 |
| 기간 요건 | 5년 (경과하면 소멸) | 없음 — 영구 |
| 세율 산식 | 표준×300% − 중과기준×200% | 4% + 중과기준×400% |
| 비주택 4%면 | 8% | 해당 없음 |
| 주택이면 | §13② 괄호 → §13의2①1호로 넘어가 12% | |
| 법정 예외 | 중과제외업종 · 적격분할 · 기존법인 합병 | 없음 (감면법령 별론) |
놓치기 쉬운 괄호 하나. §13② 본문에는 “(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)” 이라는 괄호가 붙어 있습니다. 즉 설립 3년차 법인이 대도시에서 주택을 사면 대도시 중과 8%가 아니라 법인 주택 12%로 갑니다. 두 중과가 더해지지도 않습니다. “설립 5년 이내니까 8%”라고 답하면 주택에서는 틀립니다.
아래 수치는 서술이 아니라 계산 엔진(report_engine/calc_acq_tax.py)의 산출값입니다.
세율은 조문 원문에서 직접 가져왔고, 네 개 구간을 실무 통용값과 대조해 검산했습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 상가 — 표준 | 4.00% | 0.40% | 0.20% | 4.60% |
| 상가 — 대도시 중과 | 8.00% | 1.20% | 0.20% | 9.40% |
| 개인 1주택 (9억 초과) | 3.00% | 0.30% | 0.20% | 3.50% |
| 개인 2주택 (조정) | 8.00% | 0.40% | 0.60% | 9.00% |
| 개인 3주택 (조정) | 12.00% | 0.40% | 1.00% | 13.40% |
| 법인 주택 | 12.00% | 0.40% | 1.00% | 13.40% |
맨 아래 두 줄이 같습니다. 법인의 첫 주택과, 개인이 조정대상지역에서 취득하는 세 번째 주택은 세 세목 모두 동일합니다(비조정지역이라면 네 번째 주택). §13의2①1호와 §13의2①3호가 같은 산식 “4% + 중과기준세율×400%”를 쓰고, 부가세목도 같은 경로를 타기 때문입니다. 고객에게 규모를 설명할 때 “법인 명의는 첫 채부터 3주택자 취득세”가 가장 짧고 정확한 문장입니다.
여기까지가 “얼마를 잃는가”입니다. 다음 절부터는 이 부담이 어디서 갈라지고 무엇으로 막을 수 있는지 — 판단 플로우, 부가세목이 중과에 반응하는 방식, 조문 원문, 법정 예외, 상담 질문지가 이어집니다.
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전문가가 고객 미팅에 그대로 들고 갈 수 있는 형태로 정리했습니다.